人民法院報(bào)訊（記者 郭致杰）一份名為《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》的協(xié)議，約定住房租賃企業(yè)無(wú)論房屋是否租出，都需向房主支付固定收益。法院認(rèn)定，這實(shí)質(zhì)是房屋租賃合同，而非企業(yè)聲稱的“委托合同”。
12月23日，北京市第三中級(jí)人民法院聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，召開(kāi)涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報(bào)會(huì)。記者獲悉，2022年1月至2025年11月，該院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件，案件數(shù)量呈逐年上升態(tài)勢(shì)。其中，部分企業(yè)使用“名實(shí)不符”的合同文本引發(fā)的法律性質(zhì)爭(zhēng)議，成為糾紛主要成因之一。
會(huì)上公布的一則典型案例顯示，房主沈某與某住房租賃企業(yè)簽訂了《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定沈某授權(quán)住房租賃企業(yè)將其住宅供他人居住、使用，住房租賃企業(yè)向沈某支付固定租金收益。后企業(yè)以“委托合同”享有任意解除權(quán)為由停止付款并主張解約。法院審理認(rèn)為，合同約定了固定租金收益，符合“出租方將租賃物交付承租方使用、收益，承租方支付租金”的租賃合同的基本屬性，最終認(rèn)定雙方為房屋租賃法律關(guān)系，駁回了企業(yè)基于委托合同關(guān)系提出的抗辯。
“實(shí)踐中，部分企業(yè)借《委托管理協(xié)議》《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》等模糊合同性質(zhì)，意圖主張‘任意解除權(quán)’。”北京三中院副院長(zhǎng)朱平明確指出了兩類合同核心差異，“房屋租賃關(guān)系中，產(chǎn)權(quán)人獲相對(duì)固定對(duì)價(jià)，房屋即便空置，住房租賃企業(yè)也須依約交租；委托合同關(guān)系中，住房租賃企業(yè)向產(chǎn)權(quán)人收取傭金或中介費(fèi)，而租賃合同關(guān)系建立在產(chǎn)權(quán)人與租客之間，產(chǎn)權(quán)人直接向租客收取租金，并自行承擔(dān)房屋空置期租金損失。”
除合同性質(zhì)問(wèn)題外，住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租占比25%，租賃合同約定不明導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生矛盾占比10%，格式條款侵權(quán)、押金未納入監(jiān)管賬戶、超期轉(zhuǎn)租等亦是糾紛高發(fā)區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，住房租賃企業(yè)作為上訴方的案件占比達(dá)53%。
針對(duì)市場(chǎng)亂象，監(jiān)管持續(xù)加碼。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)二級(jí)巡視員龐瑞敬介紹，通過(guò)大力推進(jìn)企業(yè)押金托管和租金監(jiān)管，北京市簽約監(jiān)管銀行的租賃企業(yè)達(dá)800余家，已有54.8萬(wàn)筆租賃合同的17.1億元納入監(jiān)管。同時(shí)，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)備案動(dòng)態(tài)監(jiān)管、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示名單、優(yōu)化投訴調(diào)解流程等多措并舉，不斷提升行業(yè)治理水平。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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