新華社天津６月２７日電至少２８個省區(qū)市出臺方案 三四線城市和商業(yè)地產是難點－－夏季達沃斯解碼中國房地產去庫存 記者翟永冠、鄧中豪、方問禹
正在天津舉行的夏季達沃斯論壇上，作為供給側結構性改革重點之一的房地產去庫存成為關注焦點?！靶氯A視點”記者調查發(fā)現(xiàn)，至少已有２８個省區(qū)市出臺去庫存相關方案，效果初步顯現(xiàn)。但不少與會專家認為，目前中小城市庫存壓力大、地方政府土地財政依賴等問題仍然比較突出，全面推進去庫存任重道遠。
２８個省區(qū)市出臺方案 去庫存成效初顯
公開資料顯示，自２０１５年底中央經濟工作會議正式確立房地產去庫存基調以來，至少已有２８個省區(qū)市出臺相關方案。
－－去庫存時間表和路線圖明確。安徽提出，要用３年左右時間，消化安徽全省商品房庫存２５００萬平方米。江蘇要求到年底各省轄市商品房去化周期原則上不超過２０個月；到２０１８年底，各市去化周期原則上控制在１８個月左右。
－－鼓勵農民進城買房成為各地政策“標配”。在廣西，明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有１萬元補助；山東則提出對城鎮(zhèn)首次購買住房的農民給予財政補貼、稅收減免等支持，加快落實戶籍制度改革方案，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農村轉移人口舉家進城落戶。
－－財稅補貼與信貸寬松“齊上陣”。福建省提出，居民購買首套房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例可按２０％執(zhí)行，金融機構可根據(jù)實際適當下浮個人住房貸款利率。新疆提出，要全面實施交易契稅財政補貼政策，在落實中央政策的基礎上，對新建商品住房和二手住房交易契稅由各地財政給予全額補貼。
－－庫存房屋改變用途得到“突破”。山東支持各地各部門收購或長期租用符合條件的商業(yè)房、寫字樓，改造為中小學、幼兒園、養(yǎng)老院用房；福建允許部分商業(yè)辦公用地可轉商住用地，支持房地產企業(yè)適應市場需求，調整產品結構，將庫存商品房轉為企業(yè)總部、軟件產業(yè)、電子商務、文化地產等，并享受有關政策優(yōu)惠。
來自國家統(tǒng)計局等機構的權威數(shù)據(jù)顯示，５月末，商品房待售面積７２１６９萬平方米，比４月末減少５２１萬平方米，是今年以來房地產庫存連續(xù)第三個月下降。其中，住宅待售面積減少７２１萬平方米；重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點城市待售面積減少量也逐月增多。
三四線城市、部分大中商業(yè)地產去庫存周期或將更長
參加天津達沃斯論壇的多位業(yè)內人士認為，盡管多地在去庫存方面已有實質性舉措，但完成目標仍需突破多重阻力。
專家認為，房地產庫存包括已建成的商品房待售面積、在建未售面積以及待開發(fā)土地面積形成的潛在供應量，如按三者總量計算，按照２０１５年銷售速度，全國房屋庫存需５年以上才能消化完畢。
天津房地產協(xié)會副會長徐保滿等認為，房地產去庫存的難點在三四線城市，尤其是人口凈流出的中小城市。
國務院發(fā)展研究中心房地產研究室相關專家認為，按照２０１５年的銷售速度，在計入施工面積和待開發(fā)土地面積的情況下，一線城市去庫存周期大致為２年７個月，二線城市是４年５個月，三四線城市為１０年８個月。
另外，據(jù)記者了解，相比住宅，許多城市的商業(yè)用房和寫字樓去庫存壓力更大，部分城市按照２０１５年的銷售速度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去庫存周期或在１０年以上。
南開大學濱海開發(fā)研究院副院長周立群認為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現(xiàn)商業(yè)地產存量過大、去化較慢的情況，“商業(yè)地產庫存實際上才是‘難啃的骨頭’?！?/p>
不少與會專家認為，各地“地王”頻出也在擾亂去庫存政策執(zhí)行。今年以來，北京、上海、南京、蘇州等一二線城市“地王”頻現(xiàn)。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年１至５月，一二線城市出現(xiàn)３９個“總價地王”、８１個“樓板價地王”，許多地塊樓面地價高于周邊房價，“面粉比面包貴”屢見不鮮。
中國房地產協(xié)會副會長胡志剛認為，一些城市“地王”頻出嚴重擾亂市場預期，不利于去庫存的進一步推進。
去庫存效果不理想對宏觀經濟產生多重負面影響
與會人士認為，房地產去庫存效果不理想，對宏觀經濟發(fā)展產生多重負面影響。
達沃斯論壇嘉賓常州天合光能董事長兼首席執(zhí)行官高紀凡、ＴＣＬ多媒體制造中心副總裁蔡勁銳認為，部分城市房價攀升，“逆去庫存”化明顯，進一步擠壓實體經濟發(fā)展空間；同時商業(yè)地產庫存高企、許多中小城市去庫存進度太慢，也影響了房地產業(yè)的健康發(fā)展。
專家認為，推進去庫存應進一步堅持因城施策，因地制宜。天津住宅建設發(fā)展集團有限公司總經理康莊認為，應進一步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化樓市調控政策，該去庫存的堅持去庫存，庫存不足房價高漲的還應增加土地供給“補庫存”，“避免胖子瘦子一起減肥，有病沒病一起吃藥”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家建議，要規(guī)范土地市場，穩(wěn)定市場預期，實施差別化的土地供給，規(guī)范國企拿地行為，并且督促地方政府部門加強樓市調控，加強對“地王”地塊的投資開發(fā)監(jiān)管，防止出現(xiàn)囤地和爛尾。
中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，部分城市房價過快上漲，是房地產開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐，需逐步緩解地方政府對土地財政的依賴，真正通過人的城鎮(zhèn)化去庫存。
而對于去庫存“硬骨頭”的商業(yè)地產，專家則建議應聚焦于在建商業(yè)地產項目，防范市場波動導致停工甚至爛尾風險，防止因為房企資金鏈斷裂引發(fā)的區(qū)域性系統(tǒng)性風險，同時出臺專門政策加快商業(yè)地產去庫存，管控好土地供應，使城市發(fā)展規(guī)劃真正符合客觀發(fā)展現(xiàn)實。（參與采寫：付光宇、韋慧）
（責任編輯：籍俊霞）
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