房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在即將到來(lái)的2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望止跌回穩(wěn)。
近日，中指研究院發(fā)布了關(guān)于2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2025年展望的報(bào)告。報(bào)告指出，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重因素影響下依然呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但改善性需求成為市場(chǎng)的重要支撐。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從報(bào)告中了解到，在2025年，政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。
改善性需求為重要支撐
回顧2024年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。前三季度，新房銷(xiāo)售同比下降明顯，而二手房市場(chǎng)則通過(guò)“以?xún)r(jià)換量”的方式保持了一定的活躍度。然而，9月市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，直到9月26日中共中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，才為市場(chǎng)注入了信心。四季度以來(lái)，核心城市市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2024年1～11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8.6億平方米（全年預(yù)計(jì)9.7億平方米），同比下降14.3%；商品房銷(xiāo)售額8.5萬(wàn)億元，同比下降19.2%。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯好于期房，同比增長(zhǎng)19.4%。重點(diǎn)城市方面，1～11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降23%，而重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)則同比增長(zhǎng)2.3%。
值得注意的是，在2024年，改善性需求仍是新房市場(chǎng)重要支撐。監(jiān)測(cè)城市中，多數(shù)城市90平方米至120平方米新房成交套數(shù)占比保持在四成以上，占據(jù)市場(chǎng)主流地位。特別是在上海、無(wú)錫、紹興等城市，144平方米以上新房成交套數(shù)占比較2023年同期提升超5個(gè)百分點(diǎn)。此外，隨著二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下調(diào)，自二季度以來(lái)北京、上海、深圳的剛需加快入市，總價(jià)300萬(wàn)元以下的二手房成交套數(shù)同比明顯增長(zhǎng)，剛需入市有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。
2024年1～11月，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌6.77%，環(huán)比已連跌31個(gè)月。然而，9月26日新政后，核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，11月深圳、成都等4城環(huán)比上漲，打破了連續(xù)7個(gè)月百城二手房全跌的局面。相比之下，受部分優(yōu)質(zhì)改善型樓盤(pán)入市影響，1—11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.29%。
未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期止跌
展望2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售規(guī)?；謴?fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。
在政策方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)。下階段政策有望繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面展開(kāi)。在促進(jìn)需求方面，一是加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是一線(xiàn)城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，取消郊區(qū)或大戶(hù)型限購(gòu)政策存在預(yù)期；三是加大購(gòu)房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)性政策或?qū)⒃诟喑鞘新涞兀瑤?dòng)需求釋放。
中指研究院報(bào)告預(yù)測(cè)，展望2025年，政策加力有望帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，明年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)下降約6%，市場(chǎng)銷(xiāo)售的恢復(fù)節(jié)奏有賴(lài)于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策。同時(shí)，土地縮量、房企資金承壓及較高庫(kù)存下，短期開(kāi)工投資下行態(tài)勢(shì)難改，明年盤(pán)活存量閑置土地政策的實(shí)施進(jìn)展，是推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)、穩(wěn)定投資開(kāi)工的關(guān)鍵因素。
若政策持續(xù)加力，預(yù)計(jì)明年上半年部分核心城市房?jī)r(jià)將逐步“止跌”。一方面，隨著支持政策的密集出臺(tái)，居民房?jī)r(jià)預(yù)期明顯改善；另一方面，隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，居民購(gòu)房成本正逐步降低，目前大約在2.6%～2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。
從各級(jí)城市的樓市預(yù)期來(lái)看，一線(xiàn)城市輻射范圍廣，人口吸附力強(qiáng)，購(gòu)房需求旺盛，且11月下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)一線(xiàn)城市惠及力度大，北上深限購(gòu)仍有優(yōu)化空間，市場(chǎng)或率先止跌回穩(wěn)。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強(qiáng)二線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，人口吸附力較強(qiáng)，且?guī)齑鎵毫ο鄬?duì)可控，未來(lái)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或相對(duì)較快。而南京、武漢、鄭州、無(wú)錫等庫(kù)存水平較高、去化壓力較大，重慶人口流出規(guī)模較大，這部分二線(xiàn)城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或相對(duì)較慢。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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